Eine von Knight Frank unterzeichnete Studie hat gerade formuliert, was viele Makler beobachteten, ohne es zu theoretisieren zu wagen: In Frankreich genügt die beste Adresse nicht mehr, um den besten Wert zu garantieren. Seltenheit, Service, Image und Erlebnis setzen sich als neue Maßstäbe eines Marktes durch, in dem Luxus nicht mehr bloß ein Segment, sondern ein strukturierendes Prinzip ist.
Jahrzehntelang folgte die Prestigeimmobilie einer einfachen, fast tautologischen Grammatik: Der Wert eines Objekts bemaß sich an seiner Position auf der Karte. Paris intra muros, die Croisette, die Höhen von Megève — die Geografie machte den Preis, und der Preis bestätigte die Geografie. Die Studie, die Knight Frank soeben zum französischen Markt veröffentlicht hat, erschüttert diese Gewissheit. Was die Agentur anhand von Daten zu großen Vermögen, Quadratmeterpreisen und neuen Nutzungen dokumentiert, ist eine Neufassung des Wertesystems selbst. Fünf Kriterien gelten nun als maßgeblich — Seltenheit, Service, Nutzung, Image, Erlebnis — und keines lässt sich auf eine Hausnummer reduzieren.
Diese Verschiebung ist in einem Land nicht anekdotisch, in dem der Luxus mehr als 76 Milliarden Euro jährlicher Exporte ausmacht und in dem LVMH, Hermès, Kering und L’Oréal ganze regionale Ökosysteme speisen, von der Lederwarenfertigung im Limousin bis zu den Pariser Haute-Couture-Ateliers. Magali Marton, Leiterin der Studien bei Knight Frank Frankreich, fasst die Diagnose unumwunden zusammen: Der Luxus stützt bestimmte Immobiliensegmente nicht mehr nur, er definiert ihre Kriterien selbst neu. Ein gut gelegenes Haussmann-Gebäude ohne Concierge, ohne Services oder ohne erkennbare Identität verliert gegenüber einer geografisch bescheideneren Adresse, die ein Gesamterlebnis bieten kann.
Dieser Wandel hat seine Quelle in der Demografie des Vermögens. Die Zahl der Ultrareichen (UHNWI, mehr als 30 Millionen Dollar Vermögen) wächst weltweit weiter, und diese Klasse betrachtet Immobilien zunehmend als greifbaren Vermögenswert ebenso wie als Alltagsnutzung. Das Objekt wird nicht mehr nur gewählt, um darin zu leben: Es wird ausgewählt, wie man ein Sammlerstück wählen würde, wegen seiner Fähigkeit, eine Geschichte zu erzählen, einen Service zu bieten und der Zeit zu widerstehen. Diese Logik durchzieht das gesamte Spektrum der Assets — schlüsselfertige Markenresidenzen, Ultra-Premium-Büros mit privaten Clubs, Fünf-Sterne-Hotellerie, konzentriert auf ikonische Straßenzüge.
Doch diese generalisierte Premiumisierung hat eine Kehrseite, die die Studie unumwunden benennt: die Polarisierung. Zwischen Paris und Lifestyle-Destinationen wie den Alpen oder der Côte d’Azur, zwischen Vierteln desselben Arrondissements, bis hinunter auf die Ebene eines einzelnen Gebäudes spalten sich die Märkte in zwei Gruppen von Assets — jene, die die Codes des Luxus verkörpern und die Nachfrage bündeln, und die anderen, die wachsendem Druck und einer allmählichen Abwanderung der Investoren ausgesetzt sind. Das Prime-Wohnsegment verzeichnet Preisanstiege über dem konventionellen Markt; Büros erfinden sich als Orte der Zugehörigkeit statt als bloße Arbeitsflächen neu; der Einzelhandel konzentriert sich auf eine begrenzte Zahl von Straßen, die Begehren erzeugen können.
Bleibt eine Frage, die die Studie nicht frontal stellt, die ihre Zahlen aber zwischen den Zeilen nahelegen: Was wird aus dem französischen Immobilienbestand, der keines dieser Kästchen ankreuzt? Zwischen den großen Signaturen, die die Aufmerksamkeit der Weltvermögen auf sich ziehen, und dem gewöhnlichen Stadtgewebe droht ein weites Mittelsegment — weder selten genug, noch ausreichend serviciert, noch fotogen genug — den Preis dieser Neudefinition des Begehrenswerten zu zahlen. Der Luxus, der zur Grammatik des Marktes wird, verkauft nicht mehr nur Quadratmeter: Er zieht eine Trennlinie, deren Wirkungen weit über den engen Kreis hinausreichen werden, den er zu beschreiben vorgibt.
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