Eine Studie, die Knight Frank im Juli unauffällig veröffentlicht hat, geht weit über ihren eigentlichen Gegenstand hinaus – die Gesundheit des Pariser Einzelhandelsmarkts. Unter den Zahlen zu Leerstand und Quadratmeterwerten tritt eine weiter gefasste Frage zutage: Wem gehört Paris noch, wenn jede zweite Allee inzwischen für einen Besucher gedacht scheint, der dort nicht lebt?
Eine Allee, die ihren Nachbarinnen nicht mehr gleicht
Es genügt, die Champs-Élysées hinaufzugehen und dann in eine Straße des 13. Arrondissements abzubiegen, um zu verstehen, was die Zahlen von Knight Frank sichtbar machen: Paris hat nicht mehr eine einzige Einzelhandelsidentität, sondern mehrere, und der Abstand zwischen ihnen wächst. Auf der Allee selbst haben sich binnen eines Jahres elf neue Marken niedergelassen, mehrheitlich von anderswo, während ein jüngster Verkauf an der Nummer 33 zu mehr als 33.000 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen wurde. Anderswo grenzen die Place Vendôme oder die Avenue Montaigne an die Sättigung, mit einem gewerblichen Leerstand, der fünf Prozent nicht mehr übersteigt. Es sind keine Straßen mehr, die den Luxus aufnehmen: Es sind Adressen, die der Luxus wählt, wie man einen Heimathafen wählt statt einer bloßen Zwischenstation.
Das diskrete Gewicht des durchreisenden Besuchers
Diese Aufwertung ist kein Zufall. Sie antwortet auf eine weiter reichende Bewegung, die einer Stadt, deren Touristenaufkommen weiter steigt: 107 Millionen Besucher im Jahr 2025, 42 Millionen in den ersten fünf Monaten des Jahres 2026, ein Plus von mehr als einem Punkt gegenüber dem Vorjahr. Paris zieht eine internationale Kundschaft an, die sich neu verteilt, je mehr andere Weltregionen an Attraktivität verlieren, und diese durchreisende Kundschaft konsumiert nicht wie eine ansässige. Sie sucht das Erlebnis statt des Alltags, das Außergewöhnliche statt des Nützlichen. Die Marken haben das vor allen anderen verstanden: Fast drei von zehn Geschäften an den prominentesten Achsen gehören inzwischen ausländischen Marken, im Wesentlichen italienischen, britischen und nordamerikanischen, die weniger in Paris verkaufen wollen, als sich von Paris aus zu zeigen.
Zwei Geschwindigkeiten, eine einzige Stadt
Die Kehrseite dieser Konzentration zeigt sich in den Zahlen, die die Studie nicht in den Vordergrund stellt. Fern der Prime-Achsen steigt der gewerbliche Leerstand im Stadtgebiet auf zwölf bis dreizehn Prozent, und manche einst belebte Straßen tun sich schwer, wieder besetzte Schaufenster zu finden. Der Kontrast ist nicht neu, doch er beschleunigt sich und lässt sich inzwischen eher auf der Ebene des Arrondissements als der der Straße ablesen: Das achte festigt seinen Status als Schaufenster des Luxus, das erste, dritte, vierte und sechste Arrondissement verstärken ihre Verschiebung zum Premiumsegment, während die Randviertel wohnlich bleiben und zugleich, so gut es geht, ein wachsendes Touristenaufkommen aufnehmen, auf das sie nicht immer vorbereitet waren.
Was Paris wird, ohne es ganz zu entscheiden
Magali Marton, Studienleiterin bei Knight Frank France, fasst diese Bewegung in einer Formel zusammen, bei der es sich lohnt innezuhalten: Der Handel, sagt sie, erleide die Umwälzungen der Stadt nicht mehr, er beschleunige sie. Das ist vielleicht die interessanteste Lehre dieser Studie, jenseits der Leerstandskurven und Mietwerte. Paris wählt seine eigene Verwandlung nicht mehr ganz selbst; es stellt sie fest, Straße um Straße, Geschäft um Geschäft, getragen von Kräften – globalisierter Tourismus, der Hunger der Luxushäuser nach Sichtbarkeit, Finanzialisierung der Prime-Lagen –, die die Händler selbst weit übersteigen. Die Hauptstadt des Geschmacks bleibt vorerst Herrin ihres Bildes. Es bleibt offen, wie lange sie noch sagen kann, dass sie die Straßen bewohnt, die sie formt.
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