Μια μελέτη με την υπογραφή της Knight Frank μόλις διατύπωσε αυτό που πολλοί μεσίτες παρατηρούσαν χωρίς να τολμούν να το θεωρητικοποιήσουν: στη Γαλλία, η καλύτερη διεύθυνση δεν αρκεί πια για να εγγυηθεί την καλύτερη αξία. Σπανιότητα, υπηρεσίες, εικόνα και εμπειρία επιβάλλονται ως τα νέα μέτρα μιας αγοράς όπου η πολυτέλεια δεν είναι πια απλώς ένα τμήμα, αλλά μια δομική αρχή.
Επί δεκαετίες, τα ακίνητα υψηλού κύρους υπάκουαν σε μια απλή, σχεδόν ταυτολογική γραμματική: η αξία ενός ακινήτου μετριόταν από τη θέση του στον χάρτη. Το Παρίσι εντός των τειχών, η Croisette, τα υψώματα του Megève — η γεωγραφία έκανε την τιμή, και η τιμή επικύρωνε τη γεωγραφία. Η μελέτη που μόλις δημοσίευσε η Knight Frank για τη γαλλική αγορά κλονίζει αυτή την αυταπάτη. Ό,τι τεκμηριώνει ο οργανισμός, μέσα από στοιχεία για τις μεγάλες περιουσίες, τις τιμές ανά τετραγωνικό και τις νέες χρήσεις, είναι μια αναδιαμόρφωση του ίδιου του συστήματος αξίας. Πέντε κριτήρια έχουν πλέον κύρος — σπανιότητα, υπηρεσίες, χρήση, εικόνα, εμπειρία — και κανένα δεν ανάγεται σε έναν αριθμό οδού.
Αυτή η μετατόπιση δεν είναι ανεκδοτολογική σε μια χώρα όπου η πολυτέλεια αντιπροσωπεύει πάνω από 76 δισεκατομμύρια ευρώ ετήσιων εξαγωγών και όπου οι LVMH, Hermès, Kering και L’Oréal τροφοδοτούν ολόκληρα περιφερειακά οικοσυστήματα, από τη δερμάτινη βιοτεχνία του Limousin έως τα εργαστήρια υψηλής ραπτικής του Παρισιού. Η Magali Marton, διευθύντρια μελετών της Knight Frank France, συνοψίζει τη διάγνωση χωρίς περιστροφές: η πολυτέλεια δεν περιορίζεται πια στο να στηρίζει ορισμένα τμήματα ακινήτων, αναπροσδιορίζει τα ίδια τα κριτήριά τους. Ένα καλά τοποθετημένο κτίριο τύπου Haussmann χωρίς θυρωρείο, υπηρεσίες ή αναγνωρίσιμη ταυτότητα χάνει έδαφος απέναντι σε μια διεύθυνση γεωγραφικά πιο ταπεινή αλλά ικανή να προσφέρει ολοκληρωμένη εμπειρία.
Αυτή η μετάλλαξη έχει την πηγή της στη δημογραφία του πλούτου. Ο αριθμός των υπερπλουσίων (UHNWI, πάνω από 30 εκατομμύρια δολάρια περιουσία) συνεχίζει να αυξάνεται παγκοσμίως, και αυτή η τάξη θεωρεί όλο και περισσότερο το ακίνητο απτό περιουσιακό στοιχείο όσο και καθημερινή χρήση. Το ακίνητο δεν επιλέγεται πια μόνο για να ζει κανείς σε αυτό: επιλέγεται όπως θα επιλεγόταν ένα συλλεκτικό κομμάτι, για την ικανότητά του να διηγείται μια ιστορία, να προσφέρει υπηρεσία και να αντέχει στον χρόνο. Αυτή η λογική διαπερνά ολόκληρο το φάσμα των περιουσιακών στοιχείων — branded κατοικίες με το κλειδί στο χέρι, υπερ-premium γραφεία με ιδιωτικά κλαμπ, ξενοδοχεία πέντε αστέρων συγκεντρωμένα στις εμβληματικές αρτηρίες.
Όμως αυτή η γενικευμένη premiumisation έχει μια αντίστροφη όψη που η μελέτη κατονομάζει ευθέως: την πόλωση. Ανάμεσα στο Παρίσι και τους προορισμούς lifestyle όπως οι Άλπεις ή η Κυανή Ακτή, ανάμεσα σε γειτονιές της ίδιας δημοτικής περιφέρειας, μέχρι την κλίμακα ενός κτιρίου, οι αγορές χωρίζονται σε δύο ομάδες περιουσιακών στοιχείων — εκείνα που ενσαρκώνουν τους κώδικες της πολυτέλειας και συγκεντρώνουν τη ζήτηση, και τα υπόλοιπα, που υφίστανται αυξανόμενη πίεση και προοδευτική φυγή των επενδυτών. Η prime κατοικία εμφανίζει αυξήσεις τιμών ανώτερες από τη συμβατική αγορά· τα γραφεία επανεφευρίσκονται ως τόποι ένταξης και όχι ως απλές επιφάνειες εργασίας· το λιανεμπόριο συγκεντρώνεται σε περιορισμένο αριθμό αρτηριών ικανών να γεννούν επιθυμία.
Μένει ένα ερώτημα που η μελέτη δεν θέτει μετωπικά, αλλά οι αριθμοί της υπαινίσσονται έμμεσα: τι απογίνεται η γαλλική ακίνητη περιουσία που δεν πληροί κανένα από αυτά τα κριτήρια; Ανάμεσα στις μεγάλες υπογραφές που αιχμαλωτίζουν την προσοχή των παγκόσμιων περιουσιών και τον συνηθισμένο αστικό ιστό, ένα ευρύ ενδιάμεσο τμήμα — ούτε αρκετά σπάνιο, ούτε αρκετά εξυπηρετούμενο, ούτε αρκετά φωτογενές — κινδυνεύει να πληρώσει το τίμημα αυτού του επαναπροσδιορισμού του επιθυμητού. Η πολυτέλεια, γινόμενη γραμματική της αγοράς, δεν περιορίζεται πια στο να πουλά τετραγωνικά μέτρα: χαράσσει μια διαχωριστική γραμμή της οποίας τα αποτελέσματα θα ξεπεράσουν κατά πολύ τον στενό κύκλο που ισχυρίζεται ότι περιγράφει.
Cette publication est également disponible en :
