ナイト フランクが署名した調査が、多くのブローカーが観察しながらも理論化を避けてきたことを言葉にした。フランスでは、最高の住所だけでは最高の価値を保証できなくなったのである。希少性、サービス、イメージ、体験が、新たな物差しとして定着しつつある。ラグジュアリーが単なる一つのセグメントではなく、構造を形づくる原理となった市場である。
数十年にわたり、プレステージ不動産は単純で、ほとんど同語反復的な文法に従ってきた。物件の価値は、地図上の位置で測られた。パリ市内、クロワゼット、メジェーヴの高台。地理が価格を決め、価格が地理を裏づけていた。ナイト フランクがフランス市場について発表した調査は、この自明の理を揺るがす。大富豪、1平方メートルあたりの価格、新しい用途に関するデータを通じて同社が記録しているのは、価値体系そのものの再編である。いまや5つの基準が権威をもつ。希少性、サービス、用途、イメージ、体験であり、そのどれも番地には還元できない。
この転換は、ラグジュアリーが年間760億ユーロ超の輸出を占め、LVMH、エルメス、ケリング、ロレアルがリムーザンの革製品からパリのオートクチュールのアトリエに至るまで、地域のエコシステム全体を潤している国では、些細なことではない。ナイト フランク フランスの調査部門責任者であるマガリ・マルトンは、診断を率直に要約する。ラグジュアリーはもはや特定の不動産セグメントを支えるだけでなく、その基準そのものを再定義している、と。立地は良くてもコンシェルジュやサービス、識別できるアイデンティティを欠くオスマン様式の建物は、地理的にはより控えめでも、トータルな体験を提供できる住所に対して地歩を失う。
この変容の源は、富の人口構成にある。超富裕層（UHNWI、資産3,000万ドル超）の数は世界規模で増え続けており、この層は不動産を日常の用途であると同時に有形資産とますます見なしている。物件はもはや住むためだけに選ばれない。コレクションの一品を選ぶように、物語を語り、サービスを提供し、時の流れに耐える力で選ばれる。この論理は資産のスペクトラム全体に及ぶ。ターンキー型のブランドレジデンス、プライベートクラブを備えた超プレミアムのオフィス、象徴的な大通りに集中する5つ星ホテルなどである。
しかし、この全般的なプレミアム化には裏面があり、調査はそれを率直に「二極化」と名づけている。パリとアルプスやコート・ダジュールのようなライフスタイルの目的地の間で、同じ区内の街区の間で、さらには一棟の建物の単位に至るまで、市場は二つの資産群に分かれる。ラグジュアリーのコードを体現して需要を集める資産と、圧力の高まりと投資家の漸進的な離脱にさらされるその他の資産である。プライム住宅は従来型の市場を上回る価格上昇を示し、オフィスは単なる作業面積ではなく帰属の場として再発明され、商業は欲望を生み出せる限られた数の大通りに集中する。
調査が正面からは問わないが、その数字が行間から示唆している問いが残る。これらの条件のどれにも当てはまらないフランスの不動産資産はどうなるのか。世界の富の関心を集める大きな名前と、ごく普通の都市組織の間にある広大な中間層、すなわち十分に希少でも、十分にサービスが整っても、十分に写真映えもしない部分は、望ましさの再定義の代償を払うおそれがある。ラグジュアリーは市場の文法となることで、もはや平方メートルを売るだけにとどまらない。それは分断線を引き、その影響は、自らが描写すると称する狭い円をはるかに超えて及ぶだろう。
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