Un estudio de Knight Frank France muestra que la ubicación por sí sola ya no basta para crear valor inmobiliario: rareza, servicio, imagen y experiencia redibujan ahora los mercados prime, desde el residencial hasta la hotelería.
Cinco criterios sustituyen a la sola ubicación
«Lo que muestra este estudio es una transformación profunda de los mercados inmobiliarios. El lujo ya no se limita a sostener ciertos segmentos: redefine los criterios mismos de lo que crea valor», resume Magali Marton, directora de Estudios & Investigación de Knight Frank France. El estudio identifica cinco pilares de esta nueva ecuación de valor: rareza, servicio, uso, imagen y experiencia, un desplazamiento que refleja la transformación del propio lujo, de una lógica de posesión hacia una lógica de experiencia global.
En concreto, los activos de mejor rendimiento ya no son solo los mejor situados, sino los capaces de ofrecer una experiencia de usuario completa y una identidad reconocible, ya se trate de un apartamento parisino, de una oficina o de una dirección hotelera.
Las grandes fortunas, motor estructural de la demanda
El crecimiento continuo del número de Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI, patrimonio superior a 30 millones de dólares) a escala mundial, que según Knight Frank se acelerará de aquí a 2031, sostiene directamente los mercados de gama alta. El inmobiliario desempeña en ellos un doble papel: salida residencial impulsada por una demanda internacional reforzada y clase de activo de inversión preferida por su dimensión tangible. Con más de 76.000 millones de euros de exportaciones en 2025, el sector del lujo francés, encabezado por LVMH, Hermès, L’Oréal y Kering, actúa como un ecosistema territorial completo que irriga producción, distribución y valorización inmobiliaria mucho más allá de París.
Una premiumización que afecta a todas las clases de activos
El residencial prime muestra un avance de precios y volúmenes superior al del mercado convencional en París, en los Alpes y en la Riviera francesa, impulsado por el auge de las residencias de marca y de los inmuebles «llave en mano». En las oficinas emerge un segmento ultra-premium que integra servicios, flexibilidad y clubes privados, y transforma el espacio de trabajo en un lugar de experiencia y de pertenencia. El comercio y la hotelería, por su parte, se concentran en arterias emblemáticas y desarrollan conceptos experienciales, con un rápido ascenso de gama de la hotelería de 5 estrellas.
Una polarización que se observa a todas las escalas
El estudio subraya una fragmentación creciente de los mercados, estructurados en torno a activos capaces de encarnar los códigos del lujo, que concentran el valor, frente a activos más ordinarios sometidos a una presión creciente. Esta lógica de polarización se encuentra a todas las escalas: entre territorios (París frente a destinos lifestyle como los Alpes o la Costa Azul), entre barrios de una misma ciudad e incluso al nivel de los propios edificios, donde dos direcciones cercanas pueden seguir ahora trayectorias de valor radicalmente distintas según su capacidad de encarnar estos nuevos criterios.
Estudio de Knight Frank France, julio de 2026: cinco pilares de valor (rareza, servicio, uso, imagen, experiencia). Más de 76.000 millones de euros de exportaciones del lujo francés en 2025. Crecimiento continuo de los UHNWI (patrimonio superior a 30 millones de dólares) previsto hasta 2031.
Al plantear que el lujo redefine ahora los criterios mismos del valor inmobiliario, Knight Frank invita a releer todo el mercado francés a través de este prisma; queda por saber si los activos que no hayan sabido integrar estos cinco pilares podrán aún recuperar su retraso, o si la polarización descrita por el estudio es ya irreversible.
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