Uno studio di Knight Frank France mostra che la sola localizzazione non basta più a creare valore immobiliare: rarità, servizio, immagine ed esperienza ridisegnano ormai i mercati prime, dal residenziale all’hôtellerie.
Cinque criteri sostituiscono la sola localizzazione
«Ciò che mostra questo studio è una trasformazione profonda dei mercati immobiliari. Il lusso non si limita più a sostenere alcuni segmenti: ridefinisce i criteri stessi di ciò che crea valore», riassume Magali Marton, direttrice Studi & Ricerca di Knight Frank France. Lo studio individua cinque pilastri di questa nuova equazione del valore: rarità, servizio, uso, immagine ed esperienza, uno slittamento che riflette la trasformazione del lusso stesso, da una logica di possesso a una logica di esperienza globale.
In concreto, gli immobili più performanti non sono più soltanto i meglio situati, ma quelli capaci di offrire un’esperienza d’uso completa e un’identità riconoscibile, che si tratti di un appartamento parigino, di un ufficio o di un indirizzo alberghiero.
Le grandi fortune, motore strutturale della domanda
La crescita continua del numero di Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI, patrimonio superiore a 30 milioni di dollari) su scala mondiale, destinata ad accelerare entro il 2031 secondo Knight Frank, sostiene direttamente i mercati di fascia alta. L’immobiliare vi svolge un duplice ruolo: sbocco residenziale sostenuto da una domanda internazionale rafforzata e classe di attivi d’investimento privilegiata per la sua dimensione tangibile. Con oltre 76 miliardi di euro di esportazioni nel 2025, il settore del lusso francese, guidato da LVMH, Hermès, L’Oréal e Kering, agisce come un ecosistema territoriale completo che irrora produzione, distribuzione e valorizzazione immobiliare ben oltre Parigi.
Una premiumizzazione che tocca tutte le classi di attivi
Il residenziale prime registra un aumento di prezzi e volumi superiore a quello del mercato convenzionale a Parigi, sulle Alpi e sulla French Riviera, sostenuto dalla crescita delle residenze di marca e degli immobili «chiavi in mano». Negli uffici emerge un segmento ultra-premium che integra servizi, flessibilità e club privati, trasformando lo spazio di lavoro in un luogo di esperienza e di appartenenza. Il commercio e l’hôtellerie, da parte loro, si concentrano su arterie iconiche e sviluppano concept esperienziali, con una rapida salita di gamma dell’hôtellerie a 5 stelle.
Una polarizzazione che si osserva a ogni scala
Lo studio sottolinea una crescente frammentazione dei mercati, strutturati attorno a immobili capaci di incarnare i codici del lusso, che concentrano il valore, a fronte di immobili più ordinari sottoposti a una pressione crescente. Questa logica di polarizzazione si ritrova a ogni scala: tra territori (Parigi di fronte a destinazioni lifestyle come le Alpi o la Costa Azzurra), tra quartieri di una stessa città e fino al livello degli edifici stessi, dove due indirizzi vicini possono ormai seguire traiettorie di valore radicalmente diverse a seconda della loro capacità di incarnare questi nuovi criteri.
Studio Knight Frank France, luglio 2026: cinque pilastri di valore (rarità, servizio, uso, immagine, esperienza). Oltre 76 miliardi di euro di esportazioni del lusso francese nel 2025. Crescita continua degli UHNWI (patrimonio superiore a 30 milioni di dollari) attesa fino al 2031.
Affermando che il lusso ridefinisce ormai i criteri stessi del valore immobiliare, Knight Frank invita a rileggere l’intero mercato francese attraverso questo prisma; resta da vedere se gli immobili che non avranno saputo integrare questi cinque pilastri potranno ancora recuperare il ritardo, o se la polarizzazione descritta dallo studio sia già irreversibile.
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