Un estudio que Knight Frank acaba de publicar discretamente en julio va mucho más allá de su objeto inicial: la salud del mercado de los comercios parisinos. Bajo las cifras de vacancia locativa y de valores por metro cuadrado aflora una cuestión más amplia: ¿a quién pertenece todavía París, cuando una avenida de cada dos parece ya pensada para un visitante que no vive en ella?
Una avenida que ya no se parece a sus vecinas
Basta subir por los Campos Elíseos y desviarse luego hacia una calle del distrito 13 para comprender lo que ponen de manifiesto las cifras de Knight Frank: París ya no tiene una única identidad comercial, tiene varias, y la distancia entre ellas se agranda. En la propia avenida, once nuevas enseñas se han instalado en un año, en su mayoría llegadas de fuera, mientras que una cesión reciente en el número 33 se cerró a más de 33 000 euros el metro cuadrado. En otros lugares, la plaza Vendôme o la avenida Montaigne rozan la saturación, con una vacancia comercial que ya no supera el cinco por ciento. Ya no son calles que acogen el lujo: son direcciones que el lujo elige, como se elige un puerto base y no una simple escala.
El peso discreto del visitante de paso
Este ascenso de gama no se debe al azar. Responde a un movimiento más amplio, el de una ciudad cuya afluencia turística sigue creciendo: ciento siete millones de visitantes en 2025, cuarenta y dos millones en los cinco primeros meses de 2026, con un aumento de más de un punto en un año. París capta una clientela internacional que se redistribuye a medida que otras regiones del mundo pierden atractivo, y esa clientela, de paso, no consume como una clientela residente. Busca la experiencia más que lo cotidiano, lo excepcional más que lo útil. Las enseñas lo entendieron antes que nadie: cerca de tres tiendas de cada diez, en las arterias más visibles, pertenecen ya a marcas extranjeras, esencialmente italianas, británicas y norteamericanas, que vienen menos a vender en París que a mostrarse desde París.
Dos velocidades, una sola ciudad
El reverso de esta concentración se lee en las cifras que el estudio no pone en primer plano. Lejos de las arterias prime, la vacancia comercial sube al doce o trece por ciento a escala de la capital, y algunas calles antaño vivas tienen dificultades para recuperar escaparates ocupados. El contraste no es nuevo, pero se acelera y se lee ahora a escala del distrito más que a la de la calle: el octavo consolida su estatus de escaparate del lujo, los distritos primero, tercero, cuarto y sexto acentúan su giro hacia lo premium, mientras que los barrios periféricos siguen siendo residenciales a la vez que absorben, como pueden, una afluencia turística creciente para la que no siempre estaban preparados.
Lo que París se convierte, sin decidirlo del todo
Magali Marton, directora de estudios de Knight Frank France, resume este movimiento con una fórmula que merece detenerse en ella: el comercio, dice, ya no sufre las mutaciones de la ciudad, las acelera. Quizá sea esa la enseñanza más interesante de este estudio, más allá de las curvas de vacancia y de los valores de alquiler. París ya no elige del todo su propia transformación; la constata, calle tras calle, tienda tras tienda, impulsada por fuerzas —turismo globalizado, apetito de las casas de lujo por la visibilidad, financiarización de los emplazamientos prime— que desbordan con mucho a los propios comerciantes. La capital del gusto sigue siendo, por ahora, dueña de su imagen. Falta por saber cuánto tiempo podrá aún decir que habita las calles que moldea.
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