Une étude de Knight Frank France montre que la localisation seule ne suffit plus à créer de la valeur immobilière : rareté, service, image et expérience redessinent désormais les marchés prime, du résidentiel à l’hôtellerie.
Cinq critères remplacent la seule localisation
« Ce que montre cette étude, c’est une transformation en profondeur des marchés immobiliers. Le luxe ne se contente plus de soutenir certains segments : il redéfinit les critères mêmes de ce qui crée de la valeur », résume Magali Marton, directrice Études & Recherche chez Knight Frank France. L’étude identifie cinq piliers de cette nouvelle équation de valeur : rareté, service, usage, image et expérience — un glissement qui reflète la transformation du luxe lui-même, d’une logique de possession vers une logique d’expérience globale.
Concrètement, les actifs les plus performants ne sont plus seulement les mieux situés, mais ceux capables d’offrir une expérience utilisateur complète et une identité reconnaissable, qu’il s’agisse d’un appartement parisien, d’un bureau ou d’une adresse hôtelière.
Les grandes fortunes, moteur structurel de la demande
La croissance continue du nombre d’Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI, patrimoine supérieur à 30 millions de dollars) à l’échelle mondiale, appelée à s’accélérer d’ici 2031 selon Knight Frank, soutient directement les marchés haut de gamme. L’immobilier y joue un double rôle : débouché résidentiel porté par une demande internationale renforcée, et classe d’actifs d’investissement privilégiée pour sa dimension tangible. Avec plus de 76 milliards d’euros d’exportations en 2025, le secteur du luxe français, porté par LVMH, Hermès, L’Oréal et Kering, agit comme un écosystème territorial complet qui irrigue production, distribution et valorisation immobilière bien au-delà de Paris.
Une premiumisation qui touche toutes les classes d’actifs
Le résidentiel prime affiche une progression des prix et des volumes supérieure au marché conventionnel à Paris, dans les Alpes et sur la French Riviera, portée par l’essor des résidences de marque et des biens « clé en main ». Les bureaux voient émerger un segment ultra-premium intégrant services, flexibilité et clubs privés, transformant l’espace de travail en lieu d’expérience et d’appartenance. Le commerce et l’hôtellerie, eux, se concentrent sur des artères iconiques et développent des concepts expérientiels, avec une montée en gamme rapide de l’hôtellerie 5 étoiles.
Une polarisation qui s’observe à toutes les échelles
L’étude souligne une fragmentation croissante des marchés, structurés autour d’actifs capables d’incarner les codes du luxe, qui concentrent la valeur, face à des actifs plus ordinaires soumis à une pression accrue. Cette logique de polarisation se retrouve à toutes les échelles : entre territoires (Paris face aux destinations lifestyle comme les Alpes ou la Côte d’Azur), entre quartiers d’une même ville, et jusqu’au niveau des immeubles eux-mêmes, où deux adresses proches peuvent désormais suivre des trajectoires de valeur radicalement différentes selon leur capacité à incarner ces nouveaux critères.
Étude Knight Frank France, juillet 2026 : cinq piliers de valeur (rareté, service, usage, image, expérience). Plus de 76 milliards d’euros d’exportations du luxe français en 2025. Croissance continue des UHNWI (patrimoine supérieur à 30 millions de dollars) attendue jusqu’en 2031.
En posant que le luxe redéfinit désormais les critères mêmes de la valeur immobilière, Knight Frank invite à relire l’ensemble du marché français à travers ce prisme — reste à savoir si les actifs qui n’auront pas su intégrer ces cinq piliers pourront encore rattraper leur retard, ou si la polarisation décrite par l’étude est déjà irréversible.
